首套优惠与外资附加：新州昆州多交多少，怎么才用得上
听说首套房有减免、外资买家要交额外的税，这两条到底怎么算？符合条件的话实际能省多少？
两条经常被混在一起的规则：首套优惠是州政府给第一次买房的人的减免， 外资附加是给境外居民买房人的额外加收。它们方向相反，用途完全不同， 而且在几乎所有州都不叠加。
先把结论放在前面：首套优惠在多数州只是「减一部分」而不是全免，并且往往有价格上限； 外资附加则是按应税房价另算的固定百分比，通常比优惠大得多。 两条一起算错，预算可以差出好几万澳元。
首套优惠：八个州分别怎么给
首套优惠不是一个全国统一的政策，而是各州各设门槛、各自申请。下面是八条主流口径：
| 州 | 门槛与口径 |
|---|---|
| NSW | 住宅 $800,000 及以下全免；$800,000–$1,000,000 按优惠税率递减。买地自建的空地另按 $350,000 / $450,000 门槛计算。 |
| VIC | 首套自住优惠在 $550,000 以内适用，超过即按一般税率。 |
| QLD | 另有 home concession 减免（需单独申报），本页计算不含此项。 |
| WA | 2026-05-07 起首套住宅 $600,000 及以下免，$600,000–$800,000 优惠税率。 |
| SA | First Home Owner Grant 需自行申请，金额与资格不自动折减。 |
| TAS | 有 First Home Owner Grant（需另行申请），转让税本身按普通税率。 |
| ACT | 合格自住交易适用 owner occupier 较低税率，须连续居住满一年。 |
| NT | 有 First Home Owner Grant（需另行申请），转让税本身按普通税率。 |
「首套优惠」有两类东西，别混。 一类是转让税减免（新州、西澳、维州、首都领地）——直接少交税； 另一类是现金津贴（南澳、塔州、北领地，以及昆州的 home concession）—— 是另外申领的钱，不是转让税打折。本站计算器只算第一类，现金津贴要自己去州政府申请。
用三个常见价位看新州到底省多少
新州首套住宅优惠是全澳最清晰的一条：$800,000 及以下全免， $800,000–$1,000,000 之间按递减优惠税率计算，超过 $1,000,000 就回到一般税率。
| 成交价 | 一般转让税 | 首套优惠后 | 省下 |
|---|---|---|---|
| $700,000 | $25,687 | $0 | $25,687 |
| $800,000 | $30,187 | $0 | $30,187 |
| $950,000 | $36,937 | $29,390 | $7,547 |
| $1,100,000 | $43,687 | $43,687 | $0 |
注意 $1,100,000 那一行：新州优惠上限是 $1,000,000，超过就一分钱都不减。 首页计算器会按你填的实际价格自动判断这一行属于哪一档。
有个反直觉的地方值得记住：越贵的房，省得越少。 新州优惠税率在 $800,000 处从 0 开始随价格陡升，到 $1,000,000 时正好等于一般税率。 所以 $700,000 的房子能全免（省 $25,687），$950,000 却只省 $7,547。 「首套优惠」在小户型上是真金白银的门槛，在高价房上只是象征性的一点甜头。
外资附加：新州 9%，昆州 8%
外资附加的计税基数是应税房价，不是转让税本身。 它与转让税并列另计，不会因为你符合首套条件就减免。
| 州 | 名称 | 费率 | $100 万的房子 |
|---|---|---|---|
| NSW | Foreign purchasers duty surcharge | 房价的 9% | $90,000 |
| QLD | AFAD（Additional Foreign Acquisition Charge） | 房价的 8% | $80,000 |
这两个数字经常被误算。 把外资附加写成「转让税的 9%」而不是「房价的 9%」，100 万的房子两者相差约五万澳元。 昆州官方算例就是直接用房价乘 8%：$980,000 × 8% = $78,400。
在 NSW 手上同时有两条规则，会怎样
如果你是首套自住、但又不是澳洲税务居民（持永久居民签证或已经是澳洲公民的情况另算）， 在新州你同时面对两个事实：转让税可以按首套优惠计算， 而外资附加照收不误。$950,000 的房子，首套转让税 $29,390，加上 $85,500 附加， 两项加起来 $114,890 —— 比完全不享受首套优惠的普通买家（$36,937）高出一倍多。
资本利得与自住认定
首套优惠只解决买入时的转让税。持有期结束、卖出时的资本利得税（capital gains tax） 是另一套规则，主要看「是否主要 residence（主要住所）」和持有时间。 绝大多数澳洲税务居民在自住满 12 个月并同时满足「主要住所」定义时可申请 CGT 折扣。 本站不计算资本利得税。
「我算的和你不一样」的常见原因
- 应税价格被上调。各州一般取合同价与市场价的较高者，定价偏低会被调。
- 算成了现金津贴。现金津贴需要自己申领，不会自动出现在结算单上。
- 把附加算成转让税的百分比。见上文，差一个数量级。
- 误以为优惠跟着房子走。首套身份是跟着人走的——多数州要求之前从未持有过住宅权益， 而不是「这栋房子以前没人住过」。
- 维州买的是投资房却按自住优惠算。维州首套优惠只适用于 principal place of residence， 出租房一律按一般税率。
把你自己的价格和身份填进去。 首页计算器支持勾选「首套」与「外资买家」， 会把优惠减免额和外资附加分成两行显示，你可以逐项核对与本表的算法是否一致。