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澳洲八州转让税怎么算：一张表看懂各州税率与算法差异

听说买房要交转让税（stamp duty），八州各是多少？同样 100 万的房子，在悉尼和阿德莱德差多少？

转让税是买房时最大的一笔额外支出，各州税率表完全不同，而且多数州是累进的——贵一点的部分按更高税率算。同一套预算在不同州能买到的房子差异，转让税往往是主因之一。

首套优惠与外资附加：新州昆州多交多少，怎么才用得上

听说首套房有减免、外资买家要交额外的税，这两条到底怎么算？符合条件的话实际能省多少？

首套减免在大多数州只是「减一部分」，不是全免，而且往往只对住宅生效、有价格上限；外资附加则是按房价另算的固定百分比，不与减免叠加优惠。搞混这两条会让预算差出好几万。

买澳洲房，上手现金要准备多少：押金之外还有哪些钱

除了首付，还有转让税、律师费、验房费——加起来到底要准备多少现金才不至于签约时卡住？

真正掏钱的时点集中在签合同后的几周内：转让税、过户与法律费用、验房、估价、贷款建立费一次性到账。多数人只准备了首付，签完约才发现现金不够，反而要临时再抵押或砍价。

LVR 超过 80% 会发生什么：保险、利息与现金缺口

LVR 超过 80% 到底有什么影响？我需要额外准备多少现金？

高 LVR 会触发房屋保险要求、部分银行还要求借款人抵押其他资产或补现金。它是决定「我到底能不能买得起」的条件之一，而不只是数字。

公寓的 Strata 费用：账单之外每年固定要交多少

除了贷款和税，买公寓还要交哪些固定费用？Strata 费用是怎么算的？

公寓的持有成本明显高于独立屋，且往往按季度自动扣。买入时只看房价和贷款，很容易低估长期现金流。

土地持有税：昆州和维州买房后每年还要交的那笔钱

除了每年报的 Land tax，还有没有别的持有成本？我买房时为什么没人提这件事？

昆州与维州按房产市值征收土地持有税，且逐年随市场变化。它不体现在买入成本里，却每年都发生——算总持有成本时漏掉它，长期看会低估很多。

验房：签约到交割之间你还能做的那一件事

验房报告什么时候约才算数？发现问题还能改主意吗？

验房安排在签约与交割之间，是买家里最后一次用低成本的报告换信息的机会。之后发现问题通常只能走合约条款或谈判，成本和风险完全不同。