买澳洲房，上手现金要准备多少：押金之外还有哪些钱
除了首付，还有转让税、律师费、验房费——加起来到底要准备多少现金才不至于签约时卡住？
大多数人做买房预算时只算一件事：首付要多少。 但真正掏钱的时点集中在签合同之后的几周内，那一刻要一次性交出去的， 是转让税、过户与法律费用、验房、估值、贷款建立费，加上原本的首付。
很多人是签完约才发现现金不够——这时要么临时再抵押别的资产、要么谈延后结算， 要么被迫砍价重谈。合同一旦签了，你的谈判位置已经很弱。
三类钱：签约前、结算时、结算后
| 时点 | 项目 | 大概量级 |
|---|---|---|
| 签 Offer 时 | 押金（deposit） | 成交价的 5%–20%，没有全国统一要求 |
| 签约后、结算前 | 转让税 | 最高可达房价的 5% 左右（新州、维州高价房最贵） |
| 结算前 | 过户与法律费用 | 律师或 settlement agent 费用，通常在 $1,500–$4,000 量级 |
| 签约后尽快 | 验房（building inspection） | $400–$800，主要看你房子的大小和房龄 |
| 贷款批下来前 | 贷款估值费 | $300–$900，多数银行要求，费用由买家承担 |
| 结算时 | 贷款建立费（establishment fee） | $0–$1,500，各行不同，部分可谈 |
| 交割后（每年） | 保险、strata 费用、房屋报告 | 不在本次预算内，但一直发生 |
转让税是唯一的大块，而且它最容易被低估。 在新州或昆州，一套 $900,000 的房子，转让税可以到 $35,000 以上—— 相当于首付的五分之一还多。把它当作「房价的 2%–3%」来估，会明显偏乐观。 精确数字见八州转让税对照表。
一个具体案例：新州 $900,000 首套自住
设成交价 $900,000，20% 押金 $180,000， 各项费用按下表的合理估值。我们把它拆成两个钱袋：
钱袋一：签约当天就要交的
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 押金 20% | $180,000 |
钱袋二：结算前那几周要一次性交的
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 转让税（首套自住，新州 $900,000 属优惠区间） | $19,594 |
| 过户与法律费用 | $2,500 |
| 验房 | $650 |
| 贷款建立费 | $800 |
加起来，上手现金是 $203,543.5
也就是：你以为的 20% 首付，实际上要准备房价的 22.6%， 比纯首付多出 $23,543.5—— 而这多出来的部分，全是签约后才发现要付的。 而这部分钱通常不能算进贷款——它是交易成本，不是房款。
剩下的 $720,000 才是贷款覆盖的部分，按 30 年、6.00% 每月还， 月供大约 $4,317，30 年总利息约 $834,000—— 也就是说利息本身几乎是房价的 93%。 这些数都可以用首页计算器按你自己的利率复核。
一个实用规则：把「首付 + 转让税 + 杂费 + 三个月还款」当成一个整体来备现金。 多数银行会在结算时要求至少一次立即还款（通常为贷款额的一个月供）， 之后才进入按月扣款。忘了留这笔，结算当天同样会卡住。
首付不够 20% 会多出哪些
LVR 超过 80% 意味着你贷的比重更高，通常带来三件事：
- 可能被要求抵押别的资产（其他房产、存款），或者要求补足现金缺口。
- LVR 越高，能拿到的利率通常越差——这不是规则而是市场定价，你的报价会体现出来。
- 会触发贷款人抵押保险（LMI）的门槛——不过 LMI 是银行自保的费用， 买家一般不直接付；真正占现金的是银行因此要求你额外存钱或加押资产。
换句话说，20% 首付不是形式要求，而是一条真实的成本分界线。 计算器会把你的 LVR 算出来，并在这条线以上给出提示。
降低上手现金的三个合法办法
- 买在新州/西澳 $800,000 或以下、或维州 $550,000 以下的住宅—— 转让税直接全免或大幅减免，能省两三万。这是最有效的一条，但它意味着换房型或换区域。
- 把持有期拉长、调低月供——提高月供不是必须的， 但注意多数银行要求签约后初期有一定还款额；这一条只影响现金流节奏，不改变总成本。
- 在 Offer 阶段就把结算日期留足——给验房、贷款审批留时间， 避免因为赶时间跳过谈判或被迫接受更贵的条款。
本站不建议、也不提供任何「如何凑首付」的方案。 绕过首付门槛（假收入、gift 隐瞒、高利借贷）会毁掉你的贷款能力和信用记录， 属于 fraud，我们不碰。这类问题请咨询持牌信贷专业人士。
本文算不到的部分
- 各州需要另行申报的现金津贴（南澳、塔州、北领地 first home grant，昆州 home concession）。
- 昆州与维州的土地持有税（land tax）——按市值每年征收，属长期持有成本，不在买入预算里。
- 公寓的strata 费用（季度自动扣），以及房屋保险、庭院维护等持续支出。
- 任何需要你自己申报才拿得到的补贴，以及代客理财、买家 agent 佣金（澳洲买方一般无佣金，但并非所有州）。
把你的真实数字填进去。 首页计算器一次给你「上手现金」和「总购房成本」两个口径， 并把转让税和各项杂费逐条列出来，和本文这张表对得上就说明口径一致。